お部屋探しの条件として選択肢に出てくる「分譲賃貸」。賃貸として貸し出されている物件の中でも、
分譲賃貸は設備や提供されているサービスなどの質が高いといったイメージを持つ方も多いでしょう。
では具体的に、「分譲賃貸マンション」は一般的なマンションと何が違うのでしょうか。
こちらの記事では「分譲賃貸マンション」について詳しく紹介します。
「分譲賃貸マンション」を借りるメリットや注意点を理解することで、希望に合った物件を探しましょう。
分譲賃貸マンションってどういう物件？
分譲賃貸マンションの意味
分譲賃貸マンションとは、マイホームとして購入された分譲マンションが、オーナーの事情により賃貸物件として貸し出されているものを指します。そのため部屋を借りるときには、部屋の所有者であるオーナーと契約を結ぶことになります。分譲マンションは多くの場合、定住場所として長期間住むことが目的として購入されます。そのため、居住者が満足して暮らせるように、一般的に貸し出されている賃貸マンションよりも質の高い住居設備やサービスを提供しているのが特徴です。
通常の賃貸マンションは、一時的な貸し出しがメインとなるため、住居設備のグレードは分譲マンションに比べると劣る場合が多いでしょう。また、賃貸マンションは一棟に対して1人のオーナーであったり、不動産会社がオーナーであることが一般的です。
分譲マンションが賃貸に出される理由
分譲マンションは、通常「一生を過ごすための住居」として購入されることがほとんどです。では、なぜこのような分譲マンションが賃貸に出されるのでしょうか。分譲マンションが賃貸に出される理由は、主に3つのパターンが存在します。
賃貸に出される理由によっては、期待する分譲マンションのメリットを十分に体験できない可能性があります。契約を検討する際には、物件が貸し出される理由についても確認しておくとよいでしょう。
①分譲マンションを購入したが住めなくなった
分譲マンションが賃貸に出る1つ目の理由として、「オーナーの事情により一時的に住めなくなった」ということがあります。最も多い事例には、「オーナーの転勤」が挙げられます。
住宅ローンを組んで購入した物件をそのまま空き家にしてしまうと、住んでいない期間にもローンの返済をしなければなりません。また、長期間部屋を使っていない場合には、住宅が劣化してしまうといった問題も発生します。
オーナーは賃貸料を住宅ローンの返済に充て、住宅の劣化を防ぐために分譲マンションを賃貸に出すことがあります。
②もともと不動産投資目的で購入した
2つ目の理由には「分譲マンションを購入した理由がもともと不動産投資目的であった」ことが挙げられます。購入したマンションを貸し出すことにより、家賃収入を得るのです。このような投資家のために、分譲マンションには「一般的な分譲マンション」と「投資家向けの分譲マンション」が存在します。
一般的な分譲マンションの場合は、たとえ不動産投資目的で購入されたものであっても、設備等の質は高いため問題ないでしょう。
しかし、投資家向けに建てられた分譲マンションで重要なのは、物件価格に対してどの程度の家賃収入を得られるかという、投資効率や利回りの良さです。そのため、一般的な分譲マンションよりも、物件価格を抑えるために建物の構造や、住居設備などのグレードが低い可能性があります。
マンションが不動産投資目的の物件であるかどうかは、インターネット上の情報だけでは判断しづらいため、契約を検討する際には不動産会社へ問い合わせてみましょう。
③分譲マンションの買い手が見つからない
3つ目の理由として「分譲マンションとして販売したが、買い手が見つからなかった」というものがあります。初めは分譲マンションとして販売していたものの、購入者が見つからなかったために、やむを得ず賃貸物件として貸し出されることがあるのです。この場合、利用できる設備やサービスは通常の分譲マンションと同様にグレードが高いことが期待できます。加えて契約相手となるオーナーは、賃貸経営のプロである開発事業者やグループ会社である場合が多いため、手続きやトラブル発生時にはスムーズなやりとりができるでしょう。
ただし、「買い手が見つからなかった」理由を理解した上で、契約するのが良いでしょう。
分譲賃貸マンションを借りるメリット
「分譲賃貸マンション」は、本来購入しなければ住めないようなグレードの高い物件を借りられることで人気です。
では、具体的に「分譲賃貸マンション」はどのような点で優れているのでしょうか。こちらでは3つのメリットについて紹介します。
将来的に分譲マンションの購入を検討している人も、物件選びのポイントとして参考にしてみてください。
①防音性や耐震性が優れている
分譲マンションは、購入者が生涯安心して暮らせるようにしっかりとした構造である場合が多いため、防音性や耐震性が優れているのが特徴です。分譲マンションの壁や床は、一般的な賃貸マンションより概ね厚くつくられており、音を遮断する効果が高くなります。加えて天井や床に空間を設ける「二重天井」や「二重床」になっているマンションは、階下に音が伝わりにくいため高い防音性能を感じられるでしょう。
また、柱や梁も太いものが用いられる場合が多く、設計どおり施工されているかを第三者機関により公正にチェックされた住宅性能評価を受けている事が多いため、耐震性が高くなります。
②ハイグレードな設備
近年建てられた分譲マンションでは、一般的な賃貸マンションには見られないような豪華な設備やサービスが提供されていることも魅力の1つでしょう。専有部分となる居住スペースでは、床暖房や食器洗い乾燥機、浴室乾燥機やミストサウナなどの設備が人気です。共用部分には、宅配ボックスや24時間利用できるゴミステーション、ラウンジ、ゲストルームの設置、さらにカーシェアリングなどを提供しているマンションもあります。
また、住人であれば誰でも気軽に利用できるコンシェルジュカウンターや、テレワークラウンジを設置している分譲マンションも見逃せません。クリーニングの取次やタクシー手配を頼めるだけではなく、多様化するワークスタイルにも順応に対応できることでしょう。
③防犯がしっかりしている
安心して暮らすには、充実した防犯設備は欠かせません。エントランスにオートロックや防犯カメラがついているマンションはよく見かけますが、さらに防犯性を高める設備があります。分譲マンションには、エントランス・エレベーターホール・玄関の3段階で来訪者を確認できる、トリプルセキュリティを採用しているところもあります。各所にモニターが備わっていたり、インターホンで通話できたりと、一般的な賃貸マンションよりも防犯がしっかりとしていて安心です。
また、分譲マンションには長く住む住人が多いため、住人同士のコミュニケーションが多いのもポイントです。住人同士で情報共有できれば、防犯や防災への連携が取りやすいでしょう。
分譲賃貸マンションを借りるときの注意点
「分譲賃貸マンション」は快適に生活できる設備と、安心して暮らせる防犯の面で魅力的です。
しかし、他の賃貸マンション同様に借りるときの注意点についてきちんと把握しておく必要があります。
こちらでは、「分譲賃貸マンション」を借りるときに、チェックしておくべき3つのポイントを紹介します。
①住める期間が限られることもある
オーナーの事情によって一時的に分譲マンションが貸し出される場合、借りられる期間があらかじめ設定されていることがあります。この場合には「定期借家契約」という契約を結ぶことになり、契約期間が終了した際にはすみやかに物件をオーナーへ返却しなければなりません。定期借家契約では、基本的には契約更新がされないため注意が必要です。
②募集物件数が少ない
分譲マンションは、自分が住むために購入する人が多いため、賃貸として貸し出される物件数が比較的少なくなります。人気の物件ほどすぐに借り手が決まってしまうので、「分譲賃貸マンション」に住んでみたい方は、募集が出ていないか定期的にチェックしておきましょう。
③規約が多い
分譲マンションを賃借して住む場合には、そのマンションが定める規約と、部屋のオーナーが独自に定める規約の2つを確認する必要があります。マンション規約
分譲マンションには、一般的に「管理組合」と呼ばれる自治組織が存在し、マンションの建物や敷地などを住民が共同で管理します。分譲マンションを賃借する入居者は管理組合には入りませんが、トラブルや問題が発生した際には管理組合に相談・意見ができるため、マンションごとに定められている規約について理解しておく必要があります。
オーナーが定める規約
分譲マンションの各部屋は個人の所有物になるため、オーナーが独自に定める規約についてもしっかりと確認しましょう。オーナーによっては賃貸契約に詳しくないため、契約後にトラブルが発生することもありえます。特に注意したいポイントには「退去時の原状回復」があります。
基本的に通常使用した範囲に生じる傷や汚れに対する修繕費用は、オーナーが負担します。ところがオーナーによっては「貸したときと同じ状態の部屋が返却される」と勘違いしている人もいるため、修繕費用を巡ってトラブルになるケースがあるのです。
契約後のトラブルを防ぐためにも、マンションの管理規約とオーナーが定める規約の内容と、この2つに相違がないかも合わせて確認しておきましょう。
分譲賃貸マンションの探し方
「分譲賃貸マンション」を探すには、不動産会社に問い合わせたり、インターネットで検索したりする方法が一般的です。最近は多くの賃貸情報サイトが簡単に利用できるため、まずはどのような「分譲賃貸マンション」があるのかを調べてみましょう。
長期間分譲マンションに住みたい方は、「分譲住戸」と「賃貸住戸」の2タイプの部屋を提供しているマンションに注目してみてください。こちらは、住める期間が限定されず、契約も不動産管理業者と行うためトラブルの心配が少なく安心です。
賃貸住宅と分譲住宅を組み合わせた「ローレルタワー名古屋栄」
まとめ
「分譲賃貸マンション」は、一般的な賃貸マンションに比べて構造がしっかりしており、かつ設備やサービスが充実していることが多いといった特徴があります。
高いセキュリティシステムやコンシェルジュサービス、さらにはテレワークラウンジなど、分譲マンションによってさまざまなサービスを利用できる例もあります。
しかし、マイホームとして購入された分譲マンションが、オーナーの事情により賃貸物件として出される場合が多いため、募集数が少なかったり、住める期間があらかじめ限定されていたりするので注意しましょう。
