土地活用、何から考えればいい？
所有している土地、どうすれば良いか分からない。多くの方が、そんな漠然とした疑問や不安から土地活用の検討を始めます。「専門知識がないと難しそう」と感じるかもしれませんが、ご安心ください。まずは、なぜ土地活用が選択肢になるのか、基本的な考え方から分かりやすく解説します。
なぜ「活用」を考える必要があるの？
「土地を持っているだけではダメなの？」と感じるかもしれません。土地という資産は、ただ所有しているだけで毎年「固定資産税」や「都市計画税」といった税金がかかります。つまり、何もしなければ毎年コストだけが発生してしまうのです。そこで「土地活用」によって、その土地から家賃収入などの収益を生み出したり、税金の負担を軽くしたりすることを目指します。所有する土地を、コストがかかるだけのものから、家計を助けるプラスの資産へと変えることが、土地活用を考える基本的な理由です。
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もし土地をそのままにしておくとどうなる？
では、もし土地を活用せずそのままにしておくと、具体的にどのようなことが考えられるのでしょうか。まず、前述の通り税金の支払いは毎年続きます。それに加えて、土地の管理も所有者の責任です。例えば、雑草が伸び放題になると、害虫が発生したり、景観を損ねたりして近隣からの苦情につながるかもしれません。また、管理されていない土地は、ゴミの不法棄の場所になってしまう恐れもあります。こうした手間や将来のトラブルを避けるためにも、何らかの形で土地を管理し、活用することを検討することが大切なのです。
土地活用の代表的な方法6選
土地活用には様々な方法があり、それぞれにメリットとデメリットが存在します。ここでは、代表的な6つの方法をご紹介します。ご自身の土地や目的にどれが合いそうか、イメージしながらご覧ください。
アパート・マンション経営
土地にアパートやマンションを建て、入居者に貸し出すことで家賃収入を得る方法です。適切な管理運営がなされれば、長期的に安定した高い収益が期待でき、節税効果も高いことから、土地活用の王道と言えます。ただし、初期投資が大きくなることや、空室リスクが伴う点などデメリットもあります。戸建て賃貸経営
土地に戸建て住宅を建てて貸し出す方法です。予定される入居者はファミリー層となるため、アパート経営に比べて入居期間が長くなる傾向にあります。アパート一棟を建てるよりは初期投資を抑えられますが、収入は少なく、空室時の収入はゼロになります。駐車場経営
土地を舗装し、時間貸しまたは月極の駐車場として貸し出す方法です。建物を建てる必要がないため初期投資が少なく、始めやすいのが最大のメリットです。また、将来別の活用をしたくなった際に、転用しやすい点も魅力です。ただし、収益性はアパート経営などに比べて低くなる傾向があります。近鉄の駐車場のご案内（大阪・兵庫・奈良・三重）
トランクルーム経営
土地にコンテナなどを設置し、収納スペースとして貸し出す方法です。駐車場経営と同様に初期投資が比較的少なく、狭い土地や不整形地でも活用しやすいのが特徴です。住宅地だけでなく、商業地域の周辺などでも需要が見込めます。土地の貸し出し（※事業用定期借地）
土地そのものを、店舗や事業所などを建てたい事業者に貸し出す方法です。自分で建物を建てる必要がないため、初期投資はほとんどかかりません。契約期間中は安定した地代収入が長期にわたって得られますが、契約期間が満了するまでその土地を自分で使うことはできなくなります。※事業用定期借地権とは、専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所有を目的とし、存続期間を10年以上50年未満として、公正証書によって設定する、契約の更新や建物買取請求権が適用されない借地権のことです。(借地借家法23条)
参考：借地借家法 | e-Gov 法令検索
土地の売却
継続的な収益化（活用）とは異なり、所有権を移転する対価として、銀行振込また小切手によって、まとまった現金(または資金)を一括で得る方法です。売却してしまえば、その後の管理の手間や固定資産税の負担は一切なくなります。ただし、土地という資産そのものが手元からなくなるため、収益の機会損失になり得ます。土地活用の主な相談先と特徴
自分に合った活用法の方向性が見えてきたら、次は専門家への相談です。しかし、相談先も様々でどこに頼れば良いか迷うかもしれません。ここでは主な相談先とその特徴をご紹介します。不動産会社
土地活用全般に関する相談が可能です。建築だけでなく、土地の売却や貸し出しも含めた幅広い選択肢の中から、その土地のエリア特性や市場のニーズを踏まえた最適なプランを提案してくれます。ハウスメーカーなどの建築会社
アパート・マンション経営や戸建て賃貸など、建物の建築を伴う土地活用を考えている場合の主な相談先です。設計から施工、収益シミュレーションまで、建築に関する具体的な提案を受けることができます。金融機関
土地活用に必要な資金の融資について相談できるパートナーです。返済計画や事業の採算性について、金融のプロの視点からアドバイスを受けることができます。税理士・フィナンシャルプランナーなど
節税対策や相続対策を重視したい場合に頼りになる存在です。土地活用に関わる税金について専門的なアドバイスをもらうことで、手元に残る収益を最大化する計画を立てることができます。失敗しないための相談先の選び方
土地活用は、あなたの大切な資産と将来に関わる重要な決断です。だからこそ、信頼できるパートナー選びが成功の鍵を握ります。ここでは、安心して相談できる会社を見極めるための4つのポイントを解説します。
土地活用の実績が豊富か
まず確認したいのが、相談先のこれまでの実績です。特に、あなたの土地と似たようなエリアや条件での活用事例があるかは重要な判断材料になります。実績が豊富な会社は、それだけ多くの経験とノウハウを蓄積しており、予期せぬトラブルにも的確に対応できる力が期待できます。メリットだけでなくデメリットも説明してくれるか
土地活用には、家賃収入という大きなメリットがある一方で、空室や家賃下落、修繕費用の発生といったリスクも伴います。良い点ばかりを強調し、こうしたデメリットやリスクについて十分に説明しない会社には注意が必要です。誠実な会社ほど、起こりうるリスクと、それに対する具体的な対策まで説明してくれます。担当先・担当者との相性は良いか
土地活用の計画から運営までは、数ヶ月から数十年という長い付き合いになります。そのため、担当先・担当者との相性やコミュニケーションの取りやすさは重要です。あなたの疑問や不安に親身に耳を傾け、専門用語を使わずに分かりやすく説明してくれるかなど、信頼関係を築ける相手かどうかを見極めましょう。複数の会社へ相談し比較検討する
最初から一社に絞り込むのではなく、必ず複数の会社に相談し、提案内容を比較検討しましょう。同じ土地でも、会社によって提案するプランや見積もり金額、収益シミュレーションは異なります。まず、不動産会社に相談に行き、所有地の具体的な活用方法（賃貸アパート、駐車場、商業施設など）について提案を受けましょう。不動産会社からの提案を受けたら、次は税理士や弁護士などの専門家に節税面・法的な面からも確認するなど、多角的に検討を深めることが重要です。複数社を比較することで、客観的な視点からそれぞれの提案の長所や短所を判断でき、ご自身が納得できる最良の選択につながります。初めての土地活用なら不動産会社の「資産活用事業」がおすすめ
ここまで様々な活用法や相談先を紹介してきましたが、「やはり何から相談すれば良いか分からない」と感じる方も多いでしょう。そのような初心者の方にこそおすすめしたいのが、不動産会社が展開する「資産活用事業」への相談です。幅広い選択肢から最適なプランを提案してくれる
不動産会社の資産活用事業では、アパート・マンション建築ありきの提案ではなく、駐車場経営、土地の貸し出し、売却といったあらゆる可能性を比較検討し、賃貸需要が低い土地で「初期投資を抑え、転用も容易な駐車場経営」や相続税対策を重視するオーナー様には「借入を活用した賃貸アパートによる評価額圧縮」など収益性や節税効果の高さを踏まえた最適なプランを中立的な立場で提案してくれます。選択肢の広さが、最良の決断へと導きます。企画から管理までワンストップで相談できる
土地活用の企画・計画段階から、建物の設計・施工、完成後の入居者募集や管理・運営まで、全てのプロセスを一つの窓口で相談できるのが魅力です。段階ごとに別の専門家を探す手間が省け、スムーズに計画を進めることができます。近鉄不動産の資産活用について
私たち近鉄不動産は、長年にわたり培ってきた豊富な実績とノウハウを活かし、お客様一人ひとりの大切な土地に最適なプランをご提案する「資産活用事業」を展開しています。画一的なご提案ではなく、お客様のご要望や土地の特性を最大限に活かした土地活用をサポートいたします。何から始めれば良いか分からないという段階でも構いません。まずはお気軽にご相談ください。近鉄の不動産有効活用に関するお問い合わせ｜お問い合わせ｜近鉄不動産株式会社
まとめ
土地活用は、所有する土地を価値ある資産に変えるための有効な手段です。まずはアパート経営や駐車場経営など代表的な活用法を知り、ご自身の目的や土地の状況に合った方法を見つけることが第一歩となります。そして、成功のためには信頼できるパートナー選びが不可欠です。本記事を参考に、安心して相談できる専門家を見つけ、ぜひ大切な資産を活かすための一歩を踏み出してください。
