国際的に比較した場合、日本の住宅の寿命は欧米よりも顕著に短いといわれています。また、住宅を大事にメンテナンスすれば、住宅の寿命が近づいても資産価値が大きく低下せず、売却しやすいというメリットがあります。
そのため、近年は「造っては壊す」のではなく、購入したマイホームを「長く大切に使う」という考え方が日本でも広がっています。
この記事では、建築構造別の住宅の寿命や、日本の住宅の寿命が短いといわれている理由、マイホームの寿命を延ばす方法をわかりやすく解説します。
日本の住宅の利用期間は欧米よりも短い
まずは住宅の平均利用期間についての国土交通省のデータや、建物の構造別の寿命について紹介します。国土交通省のデータでは住宅の寿命は平均約30年
国土交通省が発行した「長持ち住宅の手引き」によると、日本の住宅の平均利用期間は約30年です。これはアメリカやイギリスと比較しても顕著に短い数字です。
それは取り壊された住宅（滅失住宅）の平均築後経過年数を欧米と比較しても明らかです。[注1]
[注1] 国土交通省：長持ち住宅の手引き
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/tebiki.pdf
また、既存住宅（住宅ストック）の建築年代のデータも見てみましょう。日本では1981年以降に建築された住宅が約6割を占めているのに対し、アメリカ・フランス・イギリスなどの国では、1950年以前に建築された住宅も有効活用されています。
このようなデータを見ても、日本の住宅の平均寿命は短く、多くの方が約30年で住まいの売却や建て替えを選択していることがわかります。
建築構造別の住宅の寿命を比較
次に建築構造別の住宅の寿命を見てみましょう。まず、1965年大蔵省令に基づく耐用年数表によると、建築構造別に見た住宅の法定耐用年数は次の通りになっています。[注2]
[注2] 国税庁：耐用年数（建物／建物附属設備）
https://www.keisan.nta.go.jp/h29yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html
ただし、法定耐用年数は「本来の用途用法での利用価値がなくなり、資産価値がゼロになる期間」を指す言葉です。そのため、木造やコンクリート造の住宅の実際の耐用年数は、法定耐用年数よりも長いとされています。
たとえば、早稲田大学が2011年に実施した調査では、木造住宅の平均寿命を65.03年、鉄筋コンクリート造（RC）の住宅の平均寿命を68年と推計しています。[注3][注4]
住宅を長く大切に使うために、ここからは寿命が短くなる理由と、寿命を延ばす対策についてみていきましょう。
[注3] 国土交通省：中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針（参考資料）
https://www.mlit.go.jp/common/001033819.pdf
[注4] 国土交通省：期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新 による価値向上について
https://www.mlit.go.jp/common/001011879.pdf
日本の住宅の寿命が短い2つの理由
日本の住宅の平均利用期間は、なぜアメリカやイギリスよりも短いのでしょうか。東アジア特有の高温多湿の環境や、地震などの自然災害の発生頻度の高さなども住宅の寿命に影響していますが、もっとも大きな要因は「中古住宅についての考え方や住み方」です。
住宅を「長く大切に使う」という考え方が浸透していなかったため
第一の要因として、住宅を「長く大切に使う」のではなく、「造っては壊す」という考え方が主流だった点が挙げられます。実際に内閣府の「住生活に関する世論調査（2015年）」によると、「住宅を購入するとしたら、新築がよい（戸建て・マンション）」と回答した人の割合が73%に達しています。[注5][注5]内閣府：住生活に関する世論調査
https://survey.gov-online.go.jp/h27/h27-juuseikatsu/2-1.html
新築がよいと回答した理由として、66.5%の人が「間取りやデザインを自由に選べるから」、60.9%の人が「すべてが新しくて気持ちがいいから」と回答しています。このように新築志向が強く見られ、住宅を改修・リフォームして「長く大切に使う」という考え方が浸透していなかったため、住宅の平均寿命が短くなっていると考えられます。
築年数が経過した住宅の資産価値が低かったため
これまでは国民の新築志向の強さが影響し、日本では中古住宅市場があまり活発化していませんでした。築年数が経過した住宅の資産価値が急激に低下するため、改修やリフォームではなく、新築への住み替えを選ぶ方が一般的でした。2020年に発表した国土交通省の既存住宅市場の活性化に関する調査によると、日本の既存住宅（中古住宅）の流通シェアは次の通りになっています。[注6]
[注6]国土交通省：既存住宅市場の活性化について
https://www5.cao.go.jp/keizai-shmon/kaigi/special/reform/wg6/20200507/pdf/shiryou3.pdf
この数字を見ると、アメリカ、イギリス、フランスの3カ国と比べて、日本の既存住宅のシェア率がとても低いことがわかります。
しかし、近年は「造っては壊す」ではなく「長く大切に使う」という考え方が広がり、日本の中古住宅価格は上昇傾向にあります。
国土交通省の「令和2年度住宅市場動向調査」によると、「既存戸建住宅」の購入価格は2016年度の調査開始以来、過去最高を記録しています。[注7]
中古住宅市場の活発化により、新築への引っ越しだけでなく、「リフォームや改修により、中古住宅の資産価値を高める」という選択肢もより現実的になりました。
[注7] 国土交通省：令和2年度住宅市場動向調査
https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf
住宅の寿命を延ばすためにできる2つのこと
それでは、住宅を長く大切に使うためにどのようなことができるのでしょうか。住宅の寿命を延ばすポイントは「定期的なメンテナンス」です。
ここでは、日常的にできるメンテナンスと定期的に実施すべきメンテナンスの2つに分けて、ポイントを解説します。
日常的にできるメンテナンス
日常的にできる住宅のメンテナンスとして、こまめな掃除が挙げられます。とくに住宅の外回りや水回りは経年劣化しやすいため、日頃から丁寧に掃除する習慣をつけ、美観を保ちましょう。掃除の際、下記のポイントに気をつけることが大切です。
- 外壁にひび割れがないか
- 雨どいにひび割れや詰まりがないか
- 水回りに水漏れや異臭がないか
また、住宅の耐久性を高めるために毎日換気を行うことも大切です。とくに木造の場合、高温多湿の日本では木材が腐朽しやすく、シロアリが発生する可能性もあります。また、冬場は結露が発生しやすいため、カビ対策としてもこまめな換気が効果的です。
定期的に実施すべきメンテナンス
日頃の掃除やお手入れに加えて、定期的に住宅の修繕やリフォームを実施しましょう。定期的なメンテナンスが必要なのは次の5点です。
住宅の寿命がきたら実施すべき3つの方法
住宅の耐用年数が近づいたら、全面リフォーム（フルリフォーム）・建て替え・売却の3つの選択肢があります。いきなりリフォームや建て替えを行うのではなく、それぞれの選択肢のメリットやデメリットをじっくり比較検討しましょう。
全面リフォームのメリットやデメリット
全面リフォーム（フルリフォーム）とは、住宅の構造部分のみを残し、外壁や水回り、天井や床など経年劣化した部分の改修工事を行うことを意味します。全面リフォームを実施するメリット・デメリットは次の通りです。
「全面リフォームのメリット」
- 建て替えよりも総コストを抑えられるケースが多い
- 建て替えよりも完工までの期間が短い
- 住み慣れた家をそのまま残しながら、メンテナンスが必要な部分だけ改修できる
- 工事内容によっては仮住まいの確保が必要なく、そのまま住みつづけられる
- 長期優良住宅化リフォーム、省エネリフォーム、バリアフリーリフォームなどを実施する場合、国や自治体の補助金を利用できる
「全面リフォームのデメリット」
取り壊した住宅には住めないため、仮住まいの費用や引っ越しの手間がかかる
- 解体費用、工事費用、全面リフォームよりも総コストがかかる
建て替えのメリットやデメリット
住宅の構造部分をそのまま残す全面リフォームに対し、建物全体を一度取り壊し、跡地に住宅を建設します。建て替えを実施するメリット・デメリットは次の通りです。
「建て替えのメリット」
- 建物全体を一度取り壊すため、自由に間取りやデザインを変更できる
- 住宅ローンを利用する場合、リフォームよりもローン審査に通りやすい
「建て替えのデメリット」
- 住宅を取り壊すため、仮住まいの費用や引っ越しの手間がかかる
- 全面リフォームよりも総コストがかかる
売却のメリットやデメリット
一方、リフォームや建て替えのための手元資金がない場合や、引っ越しや移住を検討している場合は、住宅を手放すという選択肢もあります。住宅を売却するメリット・デメリットは次の通りです。
「売却のメリット」
- 住宅の売却で得た資金を住宅購入や住み替えの予算に当てられる
- 住宅が不要な場合、固定資産税などの税金の支払いを抑えられる
「売却のデメリット」
- 住宅の劣化や損耗が激しい場合、資産価値が低く値がつかない可能性がある
寿命が近い住宅でも売却可能？スムーズに売却する3つの方法
築年数が30年を超えた住宅は、「資産価値の低下が激しい」「買い手がつかない」というイメージがあります。しかし、ここで紹介する3つの工夫によって、寿命が近づいた住宅でもスムーズに売却することが可能です。
不動産業者に買取を依頼する
住宅を所有しているだけでお金がかかります。所有している期間が伸びるほど、築年数が長くなり、売却が難しくなります。そのため住宅をスムーズに売却したいなら、不動産業者に買取を依頼することをおすすめします。不動産業者であれば、寿命が近い状態の住宅であっても、買い取ってもらえる可能性が高いです。市場価値よりも低い価格での買取となりますがすぐに売却したい場合に最適です。
古家ありの土地のまま売却する
近年はリフォームやリノベーションを目的として、新築住宅ではなく中古住宅を選ぶ方が増えてきました。実際に国土交通省の「令和2年度住宅市場動向調査」によると、既存（中古）住宅にした理由として、「リフォームによって快適に住めると思ったから」という回答が3割を占めています。[注5]
築古の住宅を売却する際は、あえて古家ありの土地のまま売却することで、より買い手を見つけやすくなります。また、住宅リフォームは水回りなどの最低限の修繕にとどめ、買い手のリフォームやリノベーションの余地を残しておくことをおすすめします。
住宅診断（ホームインスペクション）を受ける
買い手の「築古物件だから劣化や損耗が激しいかもしれない」「目に見えない部分に瑕疵があるかもしれない」という不安を解消するため、第三者の住宅診断（ホームインスペクション）を受けるのもおすすめです。住宅診断を受けることで、住まいの不具合や耐震性能・住宅性能などを正確に把握できるため、買い手の不安を解消できます。
自分たちが家を手放しても、買い手を見つけることで新たな価値が生まれ、住宅を長く使ってもらうことができます。
【まとめ】住宅の寿命を延ばす方法を知り、マイホームを長持ちさせよう
国土交通省のデータによると、日本の住宅の平均寿命は約30年とされています。しかし、日常的な掃除や点検、定期的な補修やメンテナンスを実施することで、購入したマイホームを長持ちさせることが可能です。
中古住宅市場の活発化や、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の成立により、以前よりも既存住宅を長く使うメリットが大きくなりました。住宅の寿命を延ばす方法や、耐用年数が近づいたときの対処法を知り、購入した住宅を長く大切に使いましょう。
