ローレルタワー ルネ浜松町
ローレルタワー ルネ浜松町
その建設地・建物を取材し、思うこと

取材・文 / 櫻井幸雄

2000年の文化放送「梶原放送局」を皮切りに、テレビ・ラジオに多く出演。年間200物件以上の物件取材を行い、首都圏だけでなく、全国の住宅事情に精通する。現場取材に裏打ちされた正確な市況分析、わかりやすい解説、そして文章のおもしろさで定評のある、住宅評論の第一人者。

櫻井幸雄

1954年生まれ。1984年から週刊住宅情報の記者となり、99年に「誠実な家を買え」を大村書店から出版。以後、多くの著書を送り出し、新聞雑誌への寄稿、コメント出しも精力的にこなす。

  • 立地編
  • 建物編
港区内、「日の出」駅徒歩1分の立地

「ローレルタワールネ浜松町」の建設地は、「日の出駅から歩いて1分」。そう聞いて、うかつにも私は「日の出」という駅が思い浮かばなかった。
 ゆりかもめの「新橋」駅から「汐留」駅「竹芝」駅ときて、3つめの駅が「日の出」。そう聞いて、ようやく視野が開けた気がした。「日の出」駅は、多くの人にとって馴染みの薄い場所ではないだろうか。
 しかし、「ローレルタワールネ浜松町」の建設地からは、別の駅が徒歩10分となる。それは、JR山手線「浜松町」駅。こちらは、ご存じの方が多いだろう。山手線で「新橋」駅と「田町」駅の間。羽田空港に向かうとき、山手線から東京モノレールに乗り換える駅である。
 「浜松町」駅に向かった場合、途中から屋根付きの歩行者専用アプローチが利用できる。このアプローチまでであれば、歩いて7分だ。
 「浜松町」駅の隣、JR「田町」駅と地下鉄「大門」駅は徒歩14分となり、加えて「三田」駅まで13分。5駅7路線もの多様な交通手段が利用できる。以上から、同マンションの立地に関する注目ポイントがいくつも出てくる。それは、「再開発エリアに囲まれた場所」「港区の利便性とこれからの国際性が享受できる場所」、そして「駅徒歩1分」だ。

外観完成予想CG

外観完成予想CG

5駅7路線で広がるマルチアクセス
エリア概念図

エリア概念図

  • 六本木 約2,830m
  • 銀座 約2,360m
  • 品川 約2,690m
注目したい、再開発に囲まれた場所の価値
現地周辺航空写真

現地周辺航空写真 Ⓒ写真化学/NTT空間情報

都心部で、私が今、最も注目している場所はどこか。
 新聞やテレビの取材でそう聞かれたとき、私は「品川と浜松町の間」と答えている。品川は2027年開業予定のリニア中央新幹線※1の始発駅で、駅の海岸側にはオフィスビルが増え、大手町のようになってきたと感じている。リニア中央新幹線が開業したとき、この場所はどのように変貌するのだろう。そのワクワク感が大きい。
 その「品川」駅と「田町」駅の間にはJR山手線の新駅※1ができる予定で、すでに新橋周辺には愛育病院が移転するなど新しい街づくりが進んでいる。浜松町駅周辺では、世界貿易センタービルの建て替えを含む浜松町二丁目計画4地区※1があり、(仮称)竹芝地区開発計画※1、竹芝ウォーターフロント計画※1など、再開発や新しい街づくりの計画が目白押しの状態。だから、都心部で最も注目する場所としているわけだ。

 ただ、注目度が上がるのはよいことばかりではない。ホテルやオフィスビルが増えてマンションが建設しにくくなる。再開発エリア内のマンションならば、どれくらいの価格になるのかという不確定要素も大きくなる。
 では、「日の出」駅から徒歩1分という立地はどうだろう。
 前述した再開発エリアに囲まれているが、「日の出駅って、どこだっけ」と私は思ってしまった。だからこそ、おもしろい立地といえる。「おもしろい」とは、馴染みが薄い場所だが、注目してよいのではないか、という意味を込めた言葉である。

1(仮称)竹芝地区開発計画※1

東京都が行う「都市再生ステップアップ・プロジェクト」のひとつとなる、官民連携・産学共同による新たなビジネス拠点を創造する。浜松町駅・竹芝駅・竹芝ふ頭を繋ぐ歩行者デッキ等の整備を行い、竹芝地区の防災拠点を目指している。

2020

2(仮称)芝浦一丁目計画※1

東京ドームとほぼ同等の区域面積約4.7haのスケールで進む、約235mのツインタワー計画。オフィス・ホテル・商業施設等からなる大規模複合施設の整備が進行中。

BuildingsS 2023・BuildingsN 2029

3浜松町二丁目4地区※1

世界貿易センタービルディング跡地では、東京の玄関口・浜松町駅にふさわしく東京モノレール浜松町駅の建替えやバスターミナルの再整備等、交通機能強化が進む。

2027
港区内で、これからが楽しみな場所に位置する
現地周辺航空写真

現地周辺航空写真 Ⓒ写真化学/NTT空間情報

 これから日本には外国人が増える。不動産市況を考えるとき、外国人の増加は重要な要素。それは、「2020年世界スポーツ競技大会」よりはるかに大きい変革要素だと私はみている。今後予想される「外国人増加」は、不動産の世界にいくつもの影響を生み出すだろう。日本政府と東京都は、都内数カ所にアジアヘッドクォーター特区や経済特区を制定。500社以上の外国企業を誘致するという外国人呼び込み策を打ち出している。その結果、外国企業の増加を見越してオフィスビル、ホテル、高級賃貸マンションの建設が盛んとなり、それが地価上昇の一因になったと私はみている。
 同時に、外国人観光客も増やそうとしていることは、ご存じの通りだ。なぜ、そんなに「外国人」なのだろうか。少子化による人口減少はもう歯止めがかからない。だったら、外国人を呼び込もうとしているのかもしれない。

 アジアヘッドクォーター特区の計画は、2020年世界スポーツ競技大会の後が本番。リニア中央新幹線の開通※1、新東名高速道路の開通※2、首都高都心環状線のリニューアル※3など大きなインフラ整備も世界スポーツ競技大会の後に完成する。そのことだけでも、「世界スポーツ競技大会まで不動産価格が上がり、その後下がる」という予測には首をかしげざるを得ないのだが、それはさておき。都心部の地価は、オフィスビル、高級賃貸マンション、ホテルの需要増により、まだ右肩上がりを続ける可能性がある。「これから、有望な場所はどこか」を考えるときは、世界スポーツ競技大会だけではなく、アジアヘッドクォーター特区のことも考える必要があるわけだ。現在、アジアヘッドクォーター特区と定められているのは以下の6地点。「東京都心・臨海地域」「品川駅・田町駅周辺」「新宿駅周辺」「渋谷駅周辺」「羽田空港跡地」「池袋駅周辺地域」だ。

 この6地点を地図上で眺めると、「東京都心・臨海地域」と「品川駅・田町駅周辺」は、近接していることが分かる。ローレルタワールネ浜松町の建設地は、二つのエリアが交わる港区内に位置する。しかも、5駅7路線利用できる便利な場所。都心・港区の利便性と国際性を享受できる場所といえる。
進化する港区の未来
駅徒歩1分の便利さと価値
現地周辺航空写真

現地周辺航空写真 Ⓒ写真化学/NTT空間情報

 近年、首都圏でも近畿圏でも「駅に近いマンション」の注目度が上がっている。「できれば、駅から歩いて3分以内で」……そんな「駅近」願望を持つ人が増えているように感じる。
 その理由を私なりに考察し、新聞の記事で書いたことがある。要約すると、以下のようになる。

 『日本は少子化の進行で、一人っ子が増えている。その結果、20代、30代の夫婦では、「将来、夫婦どちらかの親の家を継ぐことができる」ケースが増加。そうなると、「なんとしてでもマイホームを。」という気持ちは薄れる。
 薄れるが、親の家を継ぐまでの間、便利な場所に住みたい、素敵な家に住みたいという気持ちはある。そこで、注目されるのが、駅近のマンション。住んでいる間、便利だし、将来値下がりしにくいとみなされる住宅だ。
 親の家を継いだとき、高く売れる家、高く貸せる家であれば、間違ってもお荷物にはならない。売れば、家の改築費用を捻出できるだろう。貸せば、家賃収入が老後の支えになる。便利な住まいなので、子どもに譲ってもよい……合理性が高いので、「駅近マンション」はどこでも人気が高いのである。』
(毎日新聞インターネット版経済プレミア 2017年11月2日より抜粋)

 「駅近マンション」が将来、売りやすい、貸しやすいというのは、駅徒歩3分以内のマンションは値下がり率が低く、値上がりすることもある、という各種データから推測されるものだ。
 そして、将来、売るとか貸すという予定がない人でも、駅から徒歩1分の場所に住めば、間違いなく便利だ。

 加えて、「ローレルタワールネ浜松町」は、駅徒歩1分でありながら、浜松町・田町・品川エリアの再開発が身近な場所。

 首都高(1号羽田線)を車で走ったり、東京モノレールに乗っていると、浜松町・田町・品川エリアで、いくつもの超高層マンションが間近に見える。その多くは、35年に及ぶ住宅取材経験で記憶に残るものが多い。「あんなマンションに住んでみたい」という気持ちを抱く人も多いのではないだろうか。「ローレルタワールネ浜松町」は、そんな場所に建設されるマンションのひとつになるわけだ。

東京23区 築10年中古マンション
最寄駅からの所要時間別リセールバリュー。

最寄駅からの所要時間別リセールバリュー

※東京カンテイ調べ:2005年10月~2008年9月に新規分譲され、2016年10月~2017年9月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出※専有面積30㎡未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外

再開発によって上昇する都市の資産性。

再開発によって変わるのは都市機能だけではない。例えば開発が進む「品川」エリアの分譲マンションの平均坪単価は年々上昇。同じく大規模な開発が進行する「勝どき」や「豊洲」もそれぞれ上昇を見せている。再開発によって“土地の価値”に大きく影響を与える可能性が見えてくる。

各駅徒歩10分以内 平均坪単価

※再開発により本物件の資産性が上昇する事を保証するものではありません。対象期間:2010年1月〜2017年10月15日までのMRC調査・捕捉に基づく分譲マンションデータ(データ資料:MRC2017年11月号/作成2017年12月1日㈲エム・アール・シー)最寄駅入力は物件販売時のMRC入力登録駅に基づく

※掲載の内容は櫻井氏の見解であり、当物件や不動産市況の上昇や保証をするものではありません。
※1:出典■リニア中央新幹線「品川」駅/東海旅客鉄道株式会社HP中央新幹線(2027年開業予定)■JR品川新駅(仮称)/東日本旅客鉄道株式会社プレスリリース:2016年9月6日(2020年春暫定開業予定)2024年の本開業を目指す。
■浜松町二丁目4地区/東日本旅客鉄道株式会社プレスリリース:2017年9月7日(2027年12月A街区全体竣工予定)■(仮称)竹芝地区開発計画/東急不動産株式会社プレスリリース:2016年5月26日(2020年5月竣工予定)画像提供:東急不動産株式会社■竹芝ウォーターフロント開発計画/東日本旅客鉄道株式会社プレスリリース:2016年7月5日(2020年春以降順次開業予定)■(仮称)芝浦一丁目計画/野村不動産株式会社HPプレスリリース:2017年8月15日(S棟2023年度竣工予定、N棟2029年度竣工予定)※事業計画の変更により、竣工・開業時期等が変更になる可能性があります。
※2:新東名全面開通:2020年度開通予定 NEXCO中日本公式HP EIA新東名高速道路(海老名JCT〜御殿場JCT間)連絡調整会議(第2回・2018年3月20日より)
※3:都心環状線のリニューアル:2028年度開通予定(首都高速道路(株))公式HPより
※4:出典■アジアヘッドクォーター特区/東京都政策企画局調整部「東京の特区」HP(誘致目標2020年度まで)■国道15号・品川駅西口駅前広場整備/国土交通省関東地方整備局HP 記者発表資料:2017年9月8日(竣工時期未定)画像提供:国土交通省関東地方整備局道路部■JR品川新駅(仮称)/東日本旅客鉄道株式会社プレスリリース:2016年9月6日(2020年春暫定開業予定)■msb Tamachi(ムスブ田町)・田町駅東口北地区土地区画整理事業/港区HP「田町駅東口北地区の街づくりに関わる計画等」・東京ガスプレスリリース:2017年5月16日(ホテル:2018年5月竣工予定、全体:2020年春竣工予定)※画像提供:三井不動産株式会社■田町駅前東口地区第一種市街地再開発事業/東京都都市整備局HP※画像提供:田町駅前東口地区市街地再開発組合(2018年4月工事完了予定)■JR品川車両基地跡地開発/東日本旅客鉄道株式会社プレスリリース:2018年2月8(2024年度供用開始予定)■泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業/東京都都市整備局HP 報道発表資料:2018年2月21日(2024年度事業完了予定)■「(仮称)日の出ふ頭小型船ターミナル整備計画」:野村不動産株式会社HPプレスリリース:2018年5月22日■晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業/東京都都市整備局HP:2017年7月31日(2024年度事業完了予定)※事業計画の変更により、竣工・開業時期等が変更になる可能性があります。
※掲載の完成予想CGは、設計図を基に描き起こしたもので、建物の位置・スケール等は実際とは多少異なります。また、官公庁の指導、施工上の都合等により建物の形状・色調・植栽等に変更が生じる場合がございます。周囲の建物等は一部省略してある他、外構・フェンス・電柱等や外構形状の細部、設備機器は表現しておりません。
※掲載のエリア概念図は立地状況を説明するための概念図であり、建物位置・距離・縮尺等は実際とは異なります。一部道路・施設等を抜粋して表記しています。
※各スポットへの距離は、建設地からの直線距離を地図上で計測(端数切り上げ)したものです。
※掲載の写真は、2017年3月に撮影したものにCG加工を加えたものです。また現地・再開発エリアを指し示す光は実際の建物の高さを表すものではありません。住戸から富士山、東京タワーが見えることを示すものではございません。

  • 立地編
  • 建物編